電梯新規全面推行，2類老房子更值錢了

據人民網近日報道， 根據各地上報情況匯總統計，2020年1-8月份，全國新開工改造城鎮老舊小區2.78萬個，占年度目標任務（約3.9萬個）的70.7%。

涉及居民539.97萬戶，占年度目標任務（約700萬戶）的76.4%，較7月末提高了13.8個百分點。

城鎮老舊小區改造，是今年樓市的重頭戲，這份最新數據表明，老房子的改造在持續加速，無

很多人的疑問是：會改造哪些老房子？什么時候輪到我？會出現哪些改變？

我們挨個來解答這些問題。

按照定義，現在的老舊小區，是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早（2000年以前）、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。

7月份的時候，住建部副部長黃艷在政策吹風會上，提及了以下幾個重點：

1，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，這個體量對比去年翻了兩倍。

2，老舊小區改造預算內投資安排543億元，已經全部下達完畢。

3，優先改造2000年底以前建成的需要改造的城鎮老舊小區，到“十四五”末（2025年），力爭完成該部分的改造。

從這個角度來看，在1-8月份，改造的小區數量和居民戶數就已經將近80%，剩下幾個月時間肯定會超額完成任務，大概率會超過4萬個老舊小區。

因此，那些還沒有輪到小區改造升級的居民，不用著急，照現在這個速度，2000年以前的老小區都會安排到日程表上。

對老小區業主來說，加快進度，意味著2樓以上業主迎“喜事”，電梯新規開始全面推行了。

來看看各地都發布了哪些電梯新規。

在上海，前段時間召開了“既有多層住宅加裝電梯工作會議”，明確提及兩個“全覆蓋”，即小區加裝電梯可行性評估的全覆蓋、每個街鎮有加裝電梯啟動實例的全覆蓋。

在廣州，已經發布了老舊小區住宅加裝電梯三年行動方案（2019-2021年）。

在南京，老舊小區已有2225部電梯通過規劃部門初審，1293部已辦理施工許可，完工1007部。

在浙江，《住宅設計標準》明確了“四層及四層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過10米時，必須設置電梯�！�

地方上的新規，其實都是為了配合全國“舊改”的步伐，升級小區環境，平整道路，完善水電管網，讓老房子煥發“第二春”，全面裝電梯的趨勢已經是“板上釘釘”。

不過，裝電梯最大的問題并非是資金，住房維修資金、居民自籌、市區撥款，只要想裝電梯，辦法和渠道都很多。

關鍵在于：因為一部電梯，2樓以上的住戶既享受了方便，房子還能升值，當時2樓以上多層房子買的還很便宜，可以說是一舉多得的“喜事”，但對1樓、2樓居民來說，遮光、影響生活起居，利益未免受損。

目前，各地的解決方案不盡相同。

比如有的地方在市、區財政補貼的基礎上，從2樓到6樓依次繳納加裝電梯的費用，這些錢里拿出一部分給1樓做補償。

有的城市給出詳細的方案，強化電梯日常管理，每月張貼公示，打消居民后顧之憂。

有的城市經集體協商，確定電梯加裝及后期維保費用分攤比例，一、二樓不用出資，三樓設定出資系數為1，每升高1層，系數增加0.4。

當然，每一個方案不可能做到所有人都滿意，今年，我們也看到了不少地方取消了加裝電梯的“一票否決”機制，隨著老舊小區改造的深入推進，電梯普及率日益提升，2類老房子會變得更值錢。

1，優質學區的“老破小”。

前段時間，北京因為西城開始實施“多校劃片”，在小升初新規實行之前，大量打“時間差”的購房者，開始搶購學區房，在6月份的某一天，北京二手房單日成交1022套房，據傳西城二手房預約過戶號已經約到7月16號，給中介加了夜間專場過戶。

這就是學區的威力，不管房子有多破，面積有多小，只要沾上了名校，大把人愿意掏幾十萬的單價去接盤。

盡管“多校劃片”會弱化單一學區的老房子價值，但那些周邊都是優質學區的“老破小”，即便是搖號入學，依然會有很大概率分到好學校。

這些老房子本來就有學區價值“托底”，現在趁著舊改加速，還能改善小區里的居住環境，在教育資源無法下沉的前提下，未來可能會更搶手。

2，市內核心區域，1997-2000年建成，二樓以上住戶。

注意這3個條件：核心城區+23年房齡以內+2樓以上，缺一不可。

老房子一般都在市區，但要區別老工業區、老城區還是核心區，只有核心城區，有更優質的商業、醫療、教育配套的房子，才有升值基礎。

因為現在主要改造的是2000年以前的老房子，因此，1997-2000年建成意味著房齡不是特別老，房貸審批難度會低一些，二樓以上住戶的居住環境，也變得會更舒服。